Neufassung der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau

Ab dem Jahr 2023 gibt es eine Neufassung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. Neubauten können unter bestimmten Voraussetzungen verbessert abgeschrieben werden. Doch welche Vorteile bieten sich hierdurch für frische und zukünftige Vermieter:innen genau? Die Antwort gibt’s in unserem Blogbeitrag.

Inhaltsverzeichnis:

• Handhabung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
• Wie wird die Sonderabschreibung angesetzt?
• Welche Voraussetzungen gibt es?
• Welche Objekte werden begünstigt?
• Wann muss die Bauanzeige/der Bauantrag beantragt werden?
• Gibt es Obergrenzen zu beachten?
• Was gibt es bei der Vermietung zu beachten?
• Was passiert beim Verkauf der Wohnung?
• Greift die Beratungsbefugnis der Lohnsteuerhilfevereine auch weiterhin?

Handhabung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich zu der linearen Abschreibung in Höhe von 3 % oder zur degressiven Abschreibung, die weiterhin unverändert gilt, können Sie dank der Sonderabschreibung nach § 7b EStG über einen Zeitraum von vier Jahren hinweg jährlich jeweils weitere 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten ansetzen. Über die ersten vier Jahre der Vermietung können folglich bei Anwendung der linearen Afa 32 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Ziel ist es, vermehrt private Investoren zum Bau zu bewegen, um der Wohnungsknappheit entgegen wirken zu können.

Wie wird die Sonderabschreibung angesetzt?

Die Sonderabschreibung von 5 % wird für das Jahr der Anschaffung/Fertigstellung und für die drei darauffolgenden Jahre gewährt. Vorteilhaft ist, dass die Sonderabschreibung bereits ab dem ersten Jahr vollständig angesetzt werden kann, d.h. sie ist nicht zeitanteilig zu kürzen, wenn das Objekt bspw. erst Mitte des Jahres angeschafft wurde. Das bringt besonders denjenigen Steuerpflichtigen steuerliche Vorteile, deren Bauprojekt die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erst zum Jahresende hin erfüllt.

Welche Voraussetzungen gibt es?

Die Sonderabschreibung steht trotz allem nicht jedem:r Bauherrn:in zu. Es gibt bestimmte Kriterien, die erfüllt werden müssen, um die zusätzlichen 5 % ansetzen zu dürfen.

Mithilfe unseres Merkblattes können Sie sich einen guten Überblick über alle Voraussetzungen verschaffen:
► Merkblatt | Sonderabschreibung nach § 7b EStG – Download (PDF)

Welche Objekte werden begünstigt?

Zunächst müssen eine oder mehrere neue Wohnungen entstehen, was auf verschiedene Weisen geschehen kann. Dies kann zunächst durch einen Neubau von Ein-, Zwei-, oder Mehrfamilienhäusern erfolgen. Aber auch durch Dachgeschossausbauten, Anbauten oder Aufstockungen an oder auf bestehenden Gebäuden und auch durch Umbau von bestehenden Gebäudeflächen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht.

Die betreffende Wohnfläche muss mindestens 23 m² betragen. Eine Ausnahme bilden nur Senioren- oder Studentenwohnheimen, hier sind 20 m² ausreichend.

Dies bedeutet, dass bereits bestehende Wohngebäude, die Sie zwar neu erwerben, nicht förderfähig sind, da es sich im Sinne des § 7b EStG nicht um die Schaffung neuen Wohnraums handelt.

Wann muss die Bauanzeige/der Bauantrag beantragt werden?

Es gibt zwei Förderzeiträume:

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022
• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029

Für den Fall, dass eine Wohnung gekauft wurde, wird das Datum des Bauantrags/der Bauanzeige des Bauträgers beachtet. Es stellt auch kein Problem dar, sollte Ihre Wohnung erst außerhalb des gesetzten Zeitrahmens fertig gestellt werden.

Die Sonderabschreibung, dessen Bauantrag oder Bauanzeige im Zeitraum vom 01.09.2018 und 31.12.2021 gestellt wurde, ist letztmalig im Veranlagungsjahr 2026 ansetzbar. Das heißt, wenn alle 4 Jahre der Abschreibung geltend gemacht werden sollen, ist der Bauantrag im Jahr 2024 zu stellen. Für Bauantrag ab 01.01.2023 bis 30.09.2029 gilt diese Begrenzung nicht.

Beachten Sie zusätzlich, dass bei einer Anschaffung eine Wohnung nur als neu gilt, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. D.h., nur eine zeitlich abgestimmte Planung der Anschaffung eines begünstigten Objekts mit allen Beteiligten garantiert den Erhalt der Sonderabschreibung.

Gibt es Obergrenzen zu beachten?

Die § 7b EStG Sonderabschreibung soll vor allem den Mietwohnungsneubau fördern. Daher hat der Gesetzgeber eine max. Obergrenze der Kosten eingeführt, die bei Inanspruchnahme der Abschreibung vorliegen muss, um somit bezahlbaren neuen Wohnraum zu schaffen.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des neuen Gebäudes dürfen bei Bauantrag zwischen 01.09.2018 und 31.12.2021 maximal 3.000 €/m² betragen und bei Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029 maximal 5.200 €/m².

Liegen die Kosten über der max. Obergrenze, ist die Sonderabschreibung ausgeschlossen. D.h. beträgt die Baukostenobergrenze bspw. 3.001 €/m² oder 4.001 €/m², können Sie die neue Abschreibung nicht – auch nicht anteilig – geltend machen. Zu beachten ist auch, dass auch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten in die Baukostenobergrenze einzubeziehen sind und zum Versagen der Sonderabschreibung (auch rückwirkend) führen können.

Neben der Baukostenobergrenze gibt es die maximale förderfähige Abschreibungs-Bemessungsgrundlage zu beachten. Es sind nicht die gesamten 5.200 €/m² oder 3.000 €/m² abschreibungsfähig, sondern maximal

• 2.000 €/m² bei Bauantrag 01.09.2018-31.12.2021
• 4.000 €/ m² bei Bauantrag 01.01.2023-30.09.2029

Beträgt beispielsweise die Baukostenobergrenze bei Bauantrag im Jahr 2023 insgesamt 4.500 €/m² ist die Obergrenze eingehalten. Bei einer Wohnfläche von 100 m² sind nicht 4.500 € x 100 m² als Abschreibungs-Bemessungsgrundlage heranzuziehen, sondern maximal 4.000 € x 100 m².

Was gibt es bei der Vermietung zu beachten?

Die Wohnungen müssen mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden; jedenfalls muss ein solcher Wille hierzu vorhanden sein – d.h. ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich.

Für die Höhe der Miete ist eine Untergrenze festgesetzt worden, um eine entgeltliche Nutzungsüberlassung zu garantieren. Diese Grenze liegt bei 66 % der ortsüblichen Marktmiete. Wenn allerdings die Miete zwischen 50 % und 65 % der ortsüblichen Miete liegt, kann die Sonder-AfA auch insgesamt geltend gemacht werden, wenn die Entgeltlichkeit mit einer Totalüberschussprognose dargelegt wird.

Was passiert beim Verkauf der Wohnung?

Ein Verkauf der Wohnung schadet nicht, wenn dieser steuerpflichtig erfolgt und der Käufer weiterhin vermietet. Falls der Verkauf der Immobilie allerdings steuerfrei ist, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen und Sie müssen die erhaltenen Steuervorteile an das Finanzamt zurückzahlen. Dabei dürfen Sie nicht unterschätzen, dass zusätzlich Zinsen auf die Rückzahlung anfallen.

Greift die Beratungsbefugnis der Lohnsteuerhilfevereine auch weiterhin?

Da die Grenzen für zusätzliche Einnahmen, wie beispielsweise aus der Vermietung, für Lohnsteuerhilfevereine zum 01.01.2020 auf maximal 18.000 Euro bei Alleinstehenden und  36.000 Euro bei Zusammenveranlagung erhöht wurden, können Sie sich zur neuen Sonderabschreibung in vielen Fällen im Rahmen einer Mitgliedschaft von Ihrem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen.

Als kostenloses Extra können Sie sich hier unsere praktische Checkliste herunterladen. Mithilfe der Checkliste können Sie sich nochmal einen guten Überblick über alle relevanten Informationen beschaffen und die Daten Ihres Bauprojektes direkt eintragen.
► Checkliste | Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Download PDF)

Benötigen Sie Unterstützung? Deutschlandweit stehen Ihnen unsere Beratungsstellen mit Rat und Tat gerne zur Seite. Im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG sind unsere Berater:innen Ihre kompetenten und persönlichen Ansprechpartner:innen rund um Ihre Einkommensteuererklärung. Finden Sie jetzt Ihre:n Steuerexperten:in vor Ort mit unserer PLZ-Suche.