Steuern sparen als Vermieter:in – So geht’s

Auf Vermieter:innen kommen zunächst durch den Bau oder Kauf der Immobilie und später durch die Instandhaltung immer wieder Ausgaben zu. Hier erfahren Sie, welche Kosten Ihnen beim Steuern sparen helfen.

Inhaltsverzeichnis

• Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
• Werbungskosten bei Vermietung
  • Definition Erhaltungsaufwendungen
• Abschreibung von Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Renovierungskosten – Werbungskostenabzug oder Abschreibung?
  • Definition von anschaffungsnahen Herstellungskosten
• Übersicht
• Steuervorteil bei Verlusten
• Was ist bei Leerstand der Wohnung?
• Handhabung bei kurzfristiger Vermietung über Airbnb
• FAQs für Vermieter:innen

Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Auch als private:r Vermieter:in müssen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Die Einkünfte werden zu Ihren restlichen Einnahmen addiert und die Summe dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

Insofern Ihre Mieteinkünfte 520 Euro nicht überschreiten, werden keine Steuern fällig. Es handelt sich hierbei um eine Freigrenze. Überschreiten die Einnahmen die Grenze, wird der gesamte Betrag steuerpflichtig.

Außerdem wird auf der Grundfreibetrag auf die Summe Ihrer Einkünfte angewendet. Bis zu diesem Betrag bleiben alle Einnahmen steuerfrei.

Tipp: Die Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung müssen in Anlage V der Steuererklärung eingetragen werden.

Grundsätzlich gilt das Zu- und Abflussprinzip. Dies besagt, dass die Einnahmen und Ausgaben in dem jeweiligen Jahr berücksichtigt werden müssen, in dem Sie auch angefallen sind. Wenn ein:e Mieter:in also verspätet im Folgejahr zahlt, wird diese Zahlung auch im Folgejahr angerechnet.

Werbungskosten bei Vermietung

Als Vermieter:in können Sie Werbungskosten von Ihrer Steuer absetzen, die in Zusammenhang mit Ihrer Vermietung bzw. dem vermieteten Gebäude stehen. Diese Kosten können jährlich berücksichtigt und sofort in ganzer Höhe angesetzt werden.

Beispiele hierfür sind unter anderem:

• Hausnebenkosten (beispielsweise für Wasser, Heizung, Müllabfuhr)
• Grundsteuer
• Finanzierungskosten und Gebühren
• Verwaltungskosten
• Maklerprovisionen, Vermietungsanzeigen
• Fahrt- und Reisekosten
• Erhaltungsaufwendungen

Hinweis: Sie müssen die Kosten selbst getragen haben, um diese steuerlich berücksichtigen zu können. Wurden beispielsweise Nebenkosten auf die Mieter:innen umgelegt, ist ein Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

Definition Erhaltungsaufwendungen

Bei Erhaltungsaufwendungen handelt es sich um Renovierungskosten, die Sie als Werbungskosten absetzen dürfen. Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist, dass es sich um ein bereits vorhandenes Element des Gebäudes handelt, welches erneuert, repariert oder modernisiert wird.

Typische Beispiele:

• Austausch von Fenstern und Türen
• Neue Fußböden
• Austausch oder Reparatur der Heizungsanlage
• Fassadenrenovierung
• Generelle Wartungs- oder Reparaturarbeiten

Abschreibung von Anschaffungs- und Herstellungskosten

Beim Kauf oder Neubau eines Hauses entstehen Anschaffungs-, beziehungsweise Herstellungskosten. Diese können Sie als Vermieter:in über eine Nutzungsdauer von derzeit 50 Jahren abschreiben. Hinzugerechnet werden außerdem Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- Makler- oder Gerichtskosten.

Achtung: Abschreibbar sind nur die Kosten für das Gebäude, Kosten für Grund und Boden bleiben außen vor.

Um den Wohnungsbau von Mietwohnungen zu fördern, wurde die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beschlossen. Informieren Sie sich hier über alle Vorteile und Voraussetzungen: „Sonderabschreibung zur Förderung des Wohnungsneubaus von Mietwohnungen“

Renovierungskosten – Werbungskostenabzug oder Abschreibung?

Bei der Definition der Erhaltungsaufwendungen wurde bereits darauf hingewiesen, dass Renovierungskosten nur unter gewissen Voraussetzungen als Werbungskosten berücksichtigt werden dürfen.

So sind insbesondere Maßnahmen, die zu einer Substanzvermehrung oder einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, als Herstellungskosten des Gebäudes anzusehen, die im Rahmen der Abschreibung steuerliche berücksichtigt werden.

Eine wesentliche Verbesserung liegt beispielsweise in folgenden Fällen vor:

• deutliche Erhöhung des Gebrauchswertes oder der Nutzungsdauer des Gebäudes
• deutliche Erhöhung des Wohnstandards (ggf. mit Mietpreiserhöhung)
• Modernisierungsaufwendungen über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinaus
• Schaffung von erweiterten Nutzungsmöglichkeiten

Definition von anschaffungsnahen Herstellungskosten

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach dem Kauf eines Gebäudes führen unter folgenden Voraussetzungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten:

• Umsetzung innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung +
• Aufwendungen in Höhe von mehr als 15 % (netto) der Anschaffungskosten (ohne Kaufpreis des Grundstücks)

Werden beide Kriterien erfüllt, müssen Sie die Kosten über ihre Nutzungsdauer hinweg abschreiben.

Hinweis: Unterhalb der Grenze von 15 % können Sie die Kosten entweder sofort als Werbungskosten absetzen oder den Aufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Übersicht

Steuervorteil bei Verlusten

Bei einem sehr hohen zu versteuernden Einkommen kann sich aus einem Verlust aus Ihrer Vermietung wohlmöglich ein deutlicher Steuervorteil für Sie ergeben. Übersteigen Ihre Ausgaben für die Immobilie Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen Sie einen Verlust.

Dieser Verlust wird mir Ihren anderen Einkünften verrechnet und reduziert somit Ihre Steuerlast.

Achtung: Bei anhaltenden Verlusten kann das Finanzamt eine Überprüfung anordnen.

Kommt das Finanzamt zu dem Entschluss, dass Sie keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen, wird es die Wohnung als Liebhaberei einstufen. Damit können Sie keinerlei Kosten mehr absetzen.

Teilweise werden Wohnungen vergünstigt an Angehörige vermietet, um so einen Verlust zu erzielen. Unterschreitet der Mietpreis jedoch einen gewissen Schwellenwert, ist der volle Werbungskostenabzug nicht mehr möglich.

Informieren Sie sich hier weiter zu dem Thema: „Vermietung an Angehörige – Tappen Sie nicht in die Steuerfalle!“

Was ist bei Leerstand der Wohnung?

Auch beim langfristigen Leerstand einer Wohnung wird das Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht irgendwann überprüfen. Sie sollten dann Ihre Bemühungen, passende Mieter:innen zu finden auch belegen können. Dafür eigenen sich beispielsweise Rechnungen für Makler, Ausschreibungen oder Zeitungsanzeigen.

Bei einem kurzfristigen Leerstand der Wohnung wegen Mieterwechsel oder wegen Renovierung müssen Sie sich keine Gedanken machen. In diesen Fällen bleibt der Werbungskostenabzug weiterhin bestehen.

Handhabung bei kurzfristiger Vermietung (z. Bsp. über Airbnb)

Auch Ihre Einnahmen durch kurzfristige Vermietungen sind steuerpflichtig, sobald die Freigrenze von 520 Euro überschritten wird. Diese Einnahmen müssen Sie ebenfalls in der Ihrer Steuererklärung in der Anlage V angeben.

Achtung: Bei regelmäßigen Vermietungen über Airbnb oder ähnlichen Plattformen, müssen Sie den ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % aufschlagen, sofern Sie nicht unter die Kleinunternehmerregelung fallen.

FAQs für Vermieter:innen

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Quellenangaben:

• § 21 EStG
• § 6 Abs 1 Nr. 1a EStG

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